집을 살 때 매매가격만 준비하면 끝이라고 생각하기 쉽지만, 실제로는 취득세·지방교육세·농어촌특별세까지 함께 준비해야 합니다.
특히 주택 취득세는 6억원 이하, 6억원 초과~9억원 이하, 9억원 초과에 따라 세율이 달라지고, 다주택자는 주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 중과세율이 적용될 수 있습니다.
2026년 7월 1일 시행 지방세법 기준으로 주택 취득세 계산 방법을 쉽게 정리해 보겠습니다.
🏠한눈에 결론
- 6억원 이하 주택: 취득세 1%
- 6억원 초과~9억원 이하: 1~3% 변동세율
- 9억원 초과: 취득세 3%
- 지방교육세: 일반적으로 취득세율의 10%
- 전용면적 85㎡ 초과 주택: 농어촌특별세가 추가될 수 있음
- 생애최초 주택: 취득 당시 가액 12억원 이하라면 취득세 감면 가능
1. 취득세는 무엇인가?
취득세는 아파트·단독주택·토지 등 부동산을 취득했을 때 납부하는 지방세입니다.
주택을 매매로 구입하는 경우에는 일반적으로 취득 당시의 가액과 주택 수 등을 기준으로 세율을 결정합니다.
따라서 같은 7억원짜리 아파트라도
- 기존 주택이 있는지
- 취득 후 몇 주택이 되는지
- 조정대상지역인지
- 생애최초 주택인지
전용면적이 85㎡를 초과하는지 등에 따라 실제 부담 세액이 달라질 수 있습니다.
2. 2026년 1주택 기본 취득세율
주택을 유상거래로 취득하는 경우 기본적인 취득세율은 다음과 같습니다.
취득가액 취득세율 지방교육세 농어촌특별세*
6억원 이하 1% 0.1% 0.2%
6억원 초과~9억원 이하 1~3% 취득세의 10% 0.2%
9억원 초과 3% 0.3% 0.2%
* 농어촌특별세는 일반적으로 전용면적 85㎡ 초과 주택에서 적용 여부를 확인해야 합니다. 서울시 ETAX의 주택 취득세 모의계산도 같은 구조를 안내하고 있습니다.
따라서 전용면적 85㎡ 이하 주택이라면 농어촌특별세가 비과세되는 경우가 많습니다.
3. 가장 헷갈리는 6억~9억원 취득세 계산법
많은 분들이
“6억원을 넘으면 바로 취득세 2%인가요?” 라고 생각하지만 그렇지 않습니다.
6억원 초과~9억원 이하 주택은 취득가액에 따라 1%에서 3% 사이로 세율이 단계적으로 올라갑니다.
🏠 법령상 계산식은 다음과 같습니다.
6억 초과~9억 이하 세율
취득세율 = (취득가액 × 2/3억원 - 3) × 1%
예를 들어 7억원 주택이라면,
(7 × 2/3 - 3) × 1% = 약 1.6667% 가 됩니다.
즉, 7억원이라고 해서 단순히 2%를 적용하는 것이 아닙니다. 국가법령정보센터의 지방세법 제11조에서도 6억원 초과~9억원 이하 주택에 별도의 계산식을 적용하도록 규정하고 있습니다.
🏠 주요 구간 예시
주택가격 취득세율(약)
6억원 1.000%
6억5천만원 약 1.333%
7억원 약 1.667%
7억5천만원 2.000%
8억원 약 2.333%
8억5천만원 약 2.667%
9억원 3.000%
따라서 “9억원 주택은 취득세 2%”라고 계산하면 안 됩니다.
9억원은 3%가 적용되는 경계점입니다.
4. 실제 납부액은 취득세만 보면 안 됩니다
주택을 취득할 때는 취득세 본세 외에 지방교육세와 농어촌특별세까지 함께 확인해야 합니다.
🏠 예를 들어 6억원 주택
- 취득세 : 6억원 × 1% = 600만원
- 지방교육세 : 6억원 × 0.1% = 60만원
- 전용면적이 85㎡를 초과한다면 농어촌특별세 : 6억원 × 0.2% = 120만원
따라서 단순 예시로 보면,
85㎡ 이하 : 660만원, 85㎡ 초과 : 780만원 수준이 됩니다.
다만 감면이나 중과, 과세표준 특례 등이 적용되면 실제 세액은 달라질 수 있습니다. 서울시 ETAX 역시 취득세·농특세·지방교육세를 별도로 계산하도록 안내하고 있습니다.
5. 다주택자는 취득세가 크게 달라집니다
주택이 이미 있는 상태에서 추가로 주택을 취득한다면 반드시 주택 수와 지역을 확인해야 합니다.
다주택자 중과세율은 일반적인 1주택 기본세율과 다릅니다.
🏠 대표적으로 현재 지방세법상 주택 중과 구조는 다음과 같습니다.
구분 취득세율
일반적인 1주택 1~3%
조정대상지역 2주택 8%
비조정대상지역 3주택 8%
조정대상지역 3주택 이상 12%
비조정대상지역 4주택 이상 12%
법인의 주택 취득 중과 대상 가능
지방세법 제13조의2는 법인 및 다주택자의 주택 취득에 대해 별도의 중과세율을 규정하고 있습니다.
다만 일시적 2주택, 상속주택, 저가주택 등 주택 수 산정에서 별도로 판단되는 경우가 있으므로 단순히 집이 2채라는 이유만으로 무조건 8%라고 계산해서는 안 됩니다.
6. 생애최초 주택 취득세 감면
처음 집을 구입하는 경우에는 취득세 감면 여부를 반드시 확인해야 합니다.
2026년 현재 지방세특례제한법 제36조의3은 일정 요건을 충족하는 생애최초 주택 취득자에 대해 취득 당시 가액 12억원 이하의 주택을 대상으로 취득세 감면을 규정하고 있습니다.
일반적인 대상 주택은 산출된 취득세액을 기준으로 최대 200만원까지 감면받을 수 있습니다.
특정 소형주택이나 인구감소지역 주택 등에는 별도의 감면 한도가 적용될 수 있으므로 일반적인 200만원 한도와 구분해야 합니다.
🏠 기본적으로 확인할 조건
- 본인과 배우자의 주택 소유 이력
- 실제 거주 목적
- 취득 당시 가액 12억원 이하
- 유상거래 취득 여부
- 감면 대상 주택인지 여부
따라서 “첫 집이면 무조건 200만원 감면”이라고 단순하게 판단하기보다 구체적인 요건을 확인해야 합니다.
7. 취득세 계산 순서
집을 구입할 때는 다음 순서로 확인하면 편합니다.
STEP 1. 취득가액 확인
실제 거래가격 등 법에서 정하는 과세표준을 확인합니다.
STEP 2. 주택 수 확인
취득 후 본인과 세대의 주택 수 및 주택 수 산정 특례를 확인합니다.
STEP 3. 지역 확인
다주택 중과 여부를 판단하기 위해 취득 주택의 지역을 확인합니다.
STEP 4. 취득세율 적용
6억원 이하인지, 6억~9억원인지, 9억원 초과인지 확인합니다.
STEP 5. 지방교육세 계산
취득세와 함께 지방교육세를 계산합니다.
STEP 6. 농어촌특별세 확인
전용면적 85㎡ 초과 여부 등을 확인합니다.
STEP 7. 감면 여부 확인
생애최초 등 적용 가능한 감면제도를 확인합니다.
STEP 8. 최종 납부세액 확인
취득세 + 지방교육세 + 농어촌특별세 - 적용 가능한 감면액
순서로 최종 세액을 확인합니다.
8. 취득세 신고·납부기한은?
취득세는 신고납부 방식의 지방세입니다.
일반적인 취득의 경우 취득한 날부터 60일 이내에 신고하고 납부해야 합니다. 지방세법 제20조에서 신고·납부기한을 규정하고 있습니다.
또한 부동산을 등기하려는 경우에는 법에서 정한 신고·납부기한보다 먼저 등기 신청을 해야 한다면 등기·등록 신청서를 접수하는 날까지 취득세를 신고·납부해야 하는 규정도 있으므로 일정에 주의해야 합니다.
9. 2026 취득세 계산 예시
① 5억원 주택
- 취득세 : 5억원 × 1% = 500만원
- 지방교육세 : 50만원
- 85㎡ 이하라면 농특세는 일반적으로 비과세이므로,
예상 합계 : 약 550만원
② 7억원 주택
- 취득세율 : 약 1.6667%
- 취득세 : 약 1,166만7천원
- 지방교육세 : 약 116만7천원
- 85㎡ 초과라면 농특세 : 140만원
따라서 단순 계산 기준으로 예상 합계 : 약 1,423만4천원 정도가 됩니다.
③ 9억원 주택
- 취득세 : 9억원 × 3% = 2,700만원
- 지방교육세 : 270만원
- 85㎡ 초과라면 농특세 : 180만원
따라서
85㎡ 이하 : 약 2,970만원,
85㎡ 초과 : 약 3,150만원으로 계산할 수 있습니다.
단, 실제 납부세액은 감면·중과 및 과세표준 등에 따라 달라질 수 있습니다.
10. 취득세 계산할 때 가장 많이 하는 실수
❌ “6억원 넘으면 무조건 2%” 아닙니다.
6억~9억원은 1~3% 변동세율입니다.
❌ “9억원은 2%” 아닙니다.
9억원은 3%가 적용되는 경계점입니다.
❌ “취득세 1%만 준비하면 된다”
지방교육세와 농어촌특별세까지 확인해야 합니다.
❌ “생애최초면 모든 세금이 면제된다”
생애최초 감면은 취득세 감면 제도이며 모든 부대세금이 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.
❌ “2주택이면 무조건 8%”
일시적 2주택이나 주택 수 산정 특례 등이 있을 수 있으므로 구체적인 조건을 확인해야 합니다.
11. ADVISOR3 취득세 계산기로 직접 계산해보세요
취득세는 집값만 입력한다고 끝나는 세금이 아닙니다.
취득가액 + 주택 수 + 지역 + 전용면적 + 생애최초 여부를 함께 확인해야 합니다.
ADVISOR3에서는 이러한 조건을 반영해 2026 취득세 계산기를 제공하고 있습니다.
계약 전에 예상 세액을 먼저 계산해 보면 취득에 필요한 자금을 준비하는 데 도움이 됩니다.
🏠 마무리
2026년 주택 취득세에서 가장 중요한 숫자는 6억원과 9억원입니다.
- 6억원 이하 → 1%
- 6억원 초과~9억원 이하 → 1~3% 변동세율
- 9억원 초과 → 3%
이라는 기본 구조부터 이해하면 취득세 계산이 훨씬 쉬워집니다.
여기에 지방교육세·농어촌특별세·다주택 중과·생애최초 감면을 추가로 확인해야 실제 납부할 금액에 가까워집니다.
특히 6억~9억원 구간은 단순히 2%를 적용하면 안 되므로 반드시 해당 구간의 계산식을 적용해야 합니다.
내 집 마련을 준비하고 있다면 계약 전에 취득세를 먼저 계산해 보세요.
[계산기 링크]
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